התחדשות בניינית

התחדשות בניינית

בעוד שתוכנית תמ"א 38 מתקרבת לסיומה, עולה מודל חדש של התחדשות עירונית בישראל - התחדשות בניינית. מודל זה מציע פתרונות מותאמים יותר לצרכים המקומיים ומתמודד עם האתגרים שתמ"א 38 לא הצליחה לפתור.
התחדשות בניינית

המודל החדש להתחדשות עירונית בישראל

התחדשות בניינית היא תוכנית שפותחה כמענה לחסרונות של תמ"א 38 ולצורך בהתאמה טובה יותר לצרכים המקומיים של כל עיר. בניגוד לתמ"א 38 שהייתה תוכנית ארצית אחידה, התחדשות בניינית מאפשרת לכל רשות מקומית לתכנן ולהתאים את ההתחדשות העירונית לצרכיה הספציפיים.

התוכנית מחלקת את העיר לאזורים שונים (כגון רחובות ראשיים, רחובות משניים ומוקדים מרכזיים) וקובעת לכל בניין את מנגנון ההתחדשות המתאים לו – חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש. היא גם מגדירה את נפח הבינוי והשימושים המותרים בכל מגרש, מה שמאפשר הוצאת היתרי בנייה באופן יעיל יותר. בעוד שתמ"א 38 אפשרה הוצאת היתרי בנייה באופן מיידי, התחדשות בניינית דורשת הכנת תוכנית מפורטת לכל עיר. עם זאת, היא מציעה פתרונות מותאמים יותר ומאפשרת התייחסות לצרכים עירוניים רחבים יותר.

התוכנית להתחדשות בניינית החלה כפיילוט ב-5 רשויות עם וכיום היא מתרחבת ל-18 רשויות מקומיות עם תקציב כפול מאז שהחלה, כיום התוכנית מכסה כ-26 אלף מבנים העומדים לקראת התחדשות.

קיימים יתרונות מובהקים לתהליך של התחדשות בניינית:

1. התאמה לצרכים מקומיים: בניגוד לתמ"א 38, התחדשות בניינית מאפשרת לכל עיר לתכנן את ההתחדשות בהתאם לצרכיה הייחודיים.

2. טיפול במגוון רחב יותר של מבנים: התוכנית מרחיבה את היקף המבנים הזכאים להתחדשות, כולל מבנים שנבנו עד 1992 (לעומת 1980 בתמ"א 38).

3. ראייה כוללת ועירוב שימושים: התוכנית מאפשרת שימושים מעורבים, כמו חזיתות מסחריות או שילוב מבני ציבור, מה שתורם לפיתוח עירוני מאוזן יותר.

4. גמישות במסלולי ההתחדשות: התוכנית מציעה מגוון מסלולים, כמו חיזוק בלבד, חיזוק עם תוספת ממ"ד, או מיגון עם תוספת קומות.

5. התייחסות למרחב הציבורי: בניגוד לתמ"א 38, התחדשות בניינית מתחשבת בהשפעות על המרחב הציבורי ומנסה לשפר את איכות החיים בשכונה כולה.

למרות יתרונותיה, התוכנית החדשה מציבה גם מספר אתגרים. קיים מחסור בחקיקה בנושא הטבות מס, כך שבעוד פרויקטים של תמ"א 38 נהנו מפטורים ממסים והיטל השבחה, התוכנית החדשה טרם הסדירה נושא זה, מה שעלול לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. קיימת מורכבות תכנונית מאחר ונדרשת התאמת התוכנית לכל עיר ואזור דורשת תכנון מורכב יותר ועלולה להאריך את תהליכי האישור. כמו-כן, קיימת שונות בין רשויות, כך שהיכולת של רשויות שונות ליישם את התוכנית עלולה ליצור פערים בין ערים שונות.

התחדשות בניינית מהווה צעד משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. היא מציעה פתרונות מותאמים יותר ומאפשרת לרשויות המקומיות לקחת חלק פעיל יותר בעיצוב עתיד העיר שלהן. עם זאת, הצלחתה תלויה ביכולת להתגבר על האתגרים הכלכליים והתכנוניים שהיא מציבה.

ככל שהתוכנית תתפתח ותיושם ביותר ערים, נראה כיצד היא משפיעה על המרקם העירוני ואיכות החיים של התושבים. התקווה היא שהתחדשות בניינית תוביל להתחדשות עירונית מאוזנת יותר, המשלבת בין צרכי הדיור, הבטיחות והפיתוח העירוני באופן הרמוני ומתמשך.