תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שאושרה בשנת 2005 על ידי הממשלה. מטרתה המקורית הייתה לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 ולהעניק להם עמידות בפני רעידות אדמה וטילים. התוכנית נולדה מתוך הכרה בסיכון הסיסמי המשמעותי באזורנו ובצורך הדחוף להגן על חיי אדם. היא מציעה תמריצים ליזמים ובעלי דירות לשדרג ולחזק מבנים ישנים, תוך מתן אפשרות להוספת קומות, הרחבת דירות קיימות, ובמקרים מסוימים אף הריסה ובנייה מחדש של המבנה כולו.
התוכנית התפתחה לאורך השנים, עם מספר תיקונים משמעותיים. תמ"א 38/1, הגרסה המקורית, התמקדה בחיזוק ושיפוץ מבנים קיימים. תמ"א 38/2 הוסיפה אפשרות להריסה ובנייה מחדש, מה שהגדיל משמעותית את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. תמ"א 38/3 הרחיבה עוד יותר את זכויות הבנייה ואפשרה גמישות רבה יותר בתכנון.
תל אביב הפכה למובילה בטבלת היתרי הבניה מכוח תמ"א 38 ובהיקף הפרויקטים שיצאו לדרך בשטחה. ההשפעה ניכרת במספר היבטים משמעותיים. ראשית, חלה התחדשות משמעותית בשכונות ותיקות. גורדי שחקים ובניינים חדישים צמחו לצד מבני ציבור קהילתיים, ובוצעו עבודות שימור נרחבות עבור מבנים היסטוריים ב"עיר הלבנה", בעיקר במרכז תל אביב.
עיריית תל אביב נוטה לקדם תוכניות התחדשות עירונית במסגרת מסלול פינוי בינוי או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) וכן במסגרת תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין. מדיניות תמ"א 38 בתל אביב מוגדרת במסמך מדיניות מנחה שגיבשה הוועדה המקומית, המתעדכן בהתאם לשינויים בתקנות ובחקיקה.
בנוסף, תל אביב קידמה את "תוכנית הרובעים", שאושרה ב-2018, שנועדה להגדיר את זכויות הבנייה ברובעים השונים ולמצות את פוטנציאל תוספת הדירות באמצעות פרויקטי תמ"א 38. רובע 3 – "הצפון הישן", ורובע 4 – "הצפון החדש" צפויים להוסיף כאלפי יחידות דיור במסגרת תהליכי ההתחדשות ותוכנית הרובעים. תוכנית עבור הרובעים 5 ו- 6 נמצאת בשלבי אישור בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
לאחרונה התקבלה החלטה משמעותית בנוגע לעתיד תמ"א 38 בתל אביב. המועצה הארצית החליטה כי תמ"א 38 תסתיים כמתוכנן ב-29.8.24 בערים תל אביב, בני ברק ובת ים. עם זאת, ניתנה הארכה מסוימת לפרויקטים המצויים בהליכי הוצאת היתר. על פי ההחלטה, פרויקטים אלה יוכלו להסתיים עד סוף שנת 2024.
החלטה זו התקבלה במסגרת דיון על הארכת המועד לפקיעת תמ"א 38 בערים בהן טרם הוגשה תוכנית מחליפה, בעקבות פניית הוועדה המקומית תל אביב-יפו. המועצה קבעה הוראות שעה שיאפשרו את השלמת הפרויקטים המצויים בשלבים מתקדמים, וזאת כדי לשמור על האינטרסים של התושבים שחיכו זמן רב לסיום הפרויקטים.
בנוסף, המועצה עדכנה כי בערים מסוימות, כולל באר שבע, אשקלון, פתח תקווה, כפר סבא, ראשון לציון, רמת גן, בית שמש, גבעתיים, וחדרה (לב העיר), תמ"א 38 תוארך עד ליום 18.5.26 או עד לאישור התכנית המחליפה, לפי המוקדם מביניהם. זאת מכיוון שערים אלו עמדו בשני התנאים הנדרשים: הגשת תוכנית מחליפה והחלטה של מועצת העיר על הארכת תמ"א 38.
על אף האמור, הזכויות המוענקות בתל אביב עבור הרובעים 3 ו-4 וכן עבור רובעים 5 ו-6 וכן בתוכניות ייעודיות כמו תוכנית אבן גבירול ותוכנית ארלוזרוב הינן זכויות שבגינן ניתן להוציא היתרים על אף פקיעתה של תוכנית תמ"א 38.
אז מה הלאה? מוזמנים לקרוא על התחדשות בניינית – החלופה של תמ"א 38 >